買房寫「現況交屋」就不能求償？這條民法保障你權益！

「買房時簽下『現況交屋』，是否代表未來發現漏水等問題就無法求償？」許多購屋者在簽約時未特別注意這些條款，直到交屋後才發現房屋存在瑕疵，卻因為合約上的「現況交屋」而感到無助。其實，根據《民法》第365條的規定，即使簽署了「現況交屋」，賣方仍有瑕疵擔保責任。本篇文章將帶您深入了解相關法律保障，讓您在購屋過程中更有信心。

現況交屋條款的法律效力與限制

「簽署了『現況交屋』，是否意味著賣方可以完全免除責任？」在不動產交易中，「現況交屋」常被誤解為賣方不需對房屋瑕疵負責。然而，根據《民法》第365條，即使有此約定，賣方仍需對隱蔽瑕疵負責。本段將解析現況交屋條款的法律效力與其限制，幫助您釐清相關權益。

現況交屋與瑕疵擔保責任的關係

很多人以為「現況交屋」等同於「屋況我全認了」，只要簽下這四個字，就無法再對房屋的瑕疵提出任何主張。然而，這樣的認知其實並不正確。即便您與賣方約定現況交屋，法律上仍賦予買方一定程度的保障。

在房屋買賣中，「現況交屋」是常見條款，意思是賣方依目前狀態將房屋交給買方，通常暗示雙方對房屋的現況已有共識。但這並不代表賣方能完全免除「瑕疵擔保責任」。

若出賣人所交付的標的物在交付時即有「隱蔽瑕疵」，且該瑕疵非買受人當時應已知悉者，出賣人仍應負責。換句話說，即使契約寫明「現況交屋」，只要瑕疵是買方事後才可能發現的（如結構內部漏水、白蟻侵蝕等），且在合理期間內提出主張，買方仍可請求修繕、減價甚至解除契約。

這也提醒購屋者：「現況交屋」不等於放棄一切權利，尤其針對那些非肉眼可見的潛藏問題，法律仍站在買方這邊，保障基本的交易公平。

📌 面對這樣的誤解，我們理解您可能會感到無力。但請記得，法律並非只保護懂法律的人，它也努力維護每一位消費者的基本權益。若您對於現況交屋條款感到疑惑，或懷疑屋況有隱藏問題，先了解法律給予的保障，就是保護自己的第一步。

賣方在現況交屋下的法律義務

「既然寫了現況交屋，賣方是不是什麼責任都沒有了？」這是許多買方常見的疑問。然而，根據我國民法規定，賣方的法律義務並不會因「現況交屋」四字而完全消失，特別是針對那些非顯而易見的問題。

賣方即使在契約中約定「現況交屋」，仍應對「隱蔽瑕疵」負責。這些隱蔽瑕疵通常是指一般人無從得知、非透過專業檢查就能發現的問題，例如牆體內部管線漏水、結構安全瑕疵等。

此外，賣方在出售房屋時，依法應誠實揭露已知的瑕疵，這是一項基本義務。若賣方明知房屋有嚴重瑕疵卻故意隱瞞，可能不只涉及民事責任，還有可能觸犯刑法詐欺罪，後果相當嚴重。現況交屋的條款，雖然在某種程度上會影響責任範圍（例如買方對於明顯瑕疵不得主張），但對於「未經揭露的重大問題」，賣方仍有說明與負責的法律義務。

📌 房屋交易牽涉金額龐大，任何模糊條款或責任誤解都可能導致爭議升溫。若您作為買方，擔心賣方可能以現況交屋推卸責任，別急著妥協，您仍握有法律工具可捍衛自身權益。也鼓勵賣方理解這份義務，誠實揭露屋況，才能建立雙方的信任與交易的穩定。

法院對現況交屋條款的實務見解

很多人會問：「法院真的會承認現況交屋免責嗎？」其實，在司法實務中，法院對於「現況交屋」條款有相當明確的觀點，並不會因單純有這個條款就完全免除賣方的責任，特別是針對「隱蔽瑕疵」。

根據多數判決見解，法院在審理類似爭議時，會先釐清「瑕疵是否屬於買方可得知的範圍」以及「賣方是否有誠實揭露義務未盡」。例如在某些房屋買賣訴訟中，即使雙方明確約定現況交屋，但若房屋交付後不久即發現嚴重漏水問題，而買方無從得知該情形，法院多認為賣方應負瑕疵擔保責任。

有法院亦指出，現況交屋只是買方同意依當時屋況承接房屋，但這並不等於放棄對隱蔽問題主張權益的權利。若買方能證明瑕疵存在於交屋前，且非自己可輕易察覺，賣方即有可能被判賠償修繕費用或接受減價請求。此見解符合民法對消費者的基本保障原則。

📌 因此，無論您是買方或賣方，都不該誤信「現況交屋」就能完全免責或失去權益。司法實務傾向保護資訊不對等的一方，尤其是一般消費者。若您目前正面臨類似糾紛，或對條款內容仍感不確定，尋求專業協助是釐清現況、避免誤判的重要一步。

解除契約與減少價金的適用情形

當買方在交屋後才發現房屋存在嚴重瑕疵，常會陷入困惑：「這樣還能解除契約嗎？或只能默默承擔？」其實，法律提供了兩種主要的救濟方式：「解除契約」與「減少價金」，但並非所有情況都能適用，需依瑕疵的性質與嚴重程度而定。

若買方發現標的物有瑕疵，足以影響其使用或價值，得請求減少價金；若嚴重到使契約目的不能達成，則得請求解除契約。這表示，買方在發現房屋有問題後，並非只能無奈接受，而是可根據瑕疵程度選擇適當的法律途徑。

舉例來說：

• 如果是局部牆面漏水，雖然影響居住品質，但通常僅屬於可修繕的問題，法院多認為屬於「減少價金」的範疇。
• 若是結構性瑕疵，如梁柱腐蝕導致安全堪憂，或嚴重白蟻侵蝕致使整體無法使用，就可能構成「解除契約」的要件。

此外，法院也會考量賣方是否故意隱瞞、瑕疵是否可修復、買方是否即時通知等因素來綜合判斷是否允許解除或減價。

📌 每一間房子都承載著買方對未來生活的期待，當發現瑕疵時，法律不會讓您孤立無援。若您正處於是否該解除契約或要求減價的兩難中，建議先釐清瑕疵的嚴重性與證據，再尋求法律協助，做出對自己最有利的選擇。

瑕疵擔保請求權的時效與注意事項

「發現問題後過了幾個月，還能主張瑕疵擔保嗎？」這是許多買方在交屋後才發現瑕疵時常有的焦慮。事實上，瑕疵擔保請求權確實有法律時效，錯過期間可能會喪失救濟機會，因此及早了解時效規定與實務注意事項非常關鍵。

根據民法，買方對於出賣人的瑕疵擔保責任，應於「發現瑕疵通知後六個月內」行使請求權，否則將喪失權利。此外，亦要注意自交屋日起算「五年」內的時效規定！這兩個時效期間都需注意，避免超過法定期限。

如何蒐集證據支持瑕疵主張

當交屋後發現房屋瑕疵時，很多買方會立即與賣方交涉，但忽略了一件關鍵的事：蒐集證據。若未妥善保存瑕疵證據，即使後續走上法律程序，也可能因證明不足而敗訴。那麼，要如何蒐集對自己有利的證據呢？

✅ 首先，在發現瑕疵的第一時間，建議立即拍攝現場照片與影片，並標記清楚時間與地點。例如漏水點、壁癌位置、地板隆起等，都應盡可能詳細紀錄。此外，也可以請專業驗屋人員或技師到場勘查，這類專業文件在法院中具參考價值。

✅ 若您有與賣方或房仲往來的訊息（例如Line、Email、簡訊），也請妥善保存，尤其是對方曾提及屋況無虞、保證無漏水等內容，更有助於建立其「知情卻未告知」的情節。

✅ 如果當時有簽署《不動產現況說明書》，應核對說明書內容是否有與實際情況不符之處，這也是舉證賣方未誠實揭露的重要依據。

最後，建議將上述證據依時間軸整理，包括驗屋報告、對話紀錄、瑕疵照片、契約副本等，有助於律師後續評估案件並提出具體主張。

📌 當您面對房屋問題時，光是「覺得不合理」往往不夠有力，證據才是說服法院與保障權益的關鍵。您不需是專家，也能藉由日常紀錄與專業協助，建立完整的證據鏈。若此刻的您還不知道從哪裡開始，別急，一步一步來，您已經走在保護自己的路上了。

賣方未揭露瑕疵的法律責任

「賣方沒說房子會漏水，算不算違法？」這是許多買方交屋後才發現問題時最常問的問題。其實，賣方在房屋買賣中不只是交易的對象，更有明確的法律義務，一旦未誠實揭露已知瑕疵，恐怕不只是民事責任這麼簡單。

根據民法相關規定，賣方對於所出售的物件，若有瑕疵存在，尤其是自己早已知悉卻未告知買方者，應負瑕疵擔保責任。這責任包含修繕費用、減價甚至契約解除的風險。更進一步，若賣方明知房屋存在嚴重問題（如漏水、結構損壞、白蟻等），仍故意隱瞞或於不動產現況說明書中填寫不實，則可能涉及《刑法》第339條詐欺罪，面臨刑事責任。

📌 提醒所有賣方：「誠實揭露」並非道德問題，而是法律義務。忽視這項責任，短期雖看似避免糾紛，但一旦被發現，風險將大幅放大。

房仲未盡查證義務的法律後果

「房仲只是中間人，屋況有問題應該不關他的事吧？」這種想法在實務上並不完全正確。根據現行法規與實務操作，房仲不僅是媒合者，更肩負著查證與告知的重要責任。一旦未盡職責，房仲公司也可能需要承擔法律責任。

房仲業者對於銷售或仲介的不動產有「查證說明義務」，尤其在協助填寫《不動產現況說明書》時，更應盡合理努力查明屋況，並如實告知買方。若房仲對於明顯瑕疵視而不見，或在說明書中提供不實資料，將構成違反義務。

實務上，法院在判斷房仲責任時，會參考其有無合理履行查證義務，如：是否曾到現場查勘、有無提醒買方注意屋況、有無紀錄買賣雙方的說明過程等。若證明房仲明知或應知卻未告知買方，將可能面臨賠償責任。

此外，若房仲在說明中涉及故意不實陳述或製作偽造資料，甚至可能構成刑事詐欺行為。對於房仲業者來說，這不只是業務風險，更可能牽涉名譽與執業資格的嚴重問題。

📌 買房對每位消費者來說都是重大決定，而房仲正是這條路上的專業嚮導。若您身為買方，遇到房仲未盡說明義務的情形，請記得，法律是有機制保護您的。相對地，作為房仲，誠信與審慎才是最好的防火牆。唯有建立透明與信任，才能讓每一場交易走得更遠、更穩。

如何舉證賣方或房仲的過失行為

當您懷疑賣方或房仲未誠實揭露瑕疵時，可能會問：「要怎麼證明他們有過失？」畢竟，許多問題事後才浮現，對方又可能否認早已知情。在法律上，舉證是維權的關鍵，理解如何有效蒐集並呈現證據，是您主張權益的重要起點。舉證賣方或房仲的過失行為，核心在於「證明他們知情卻未告知」或「應知卻疏忽職責」。以下是幾個常見舉證方式：

1. 對話紀錄：
   若曾透過Line、簡訊、Email等溝通屋況內容，例如賣方表示「以前漏水修好了」或房仲保證「屋況良好無需擔心」，這些訊息都可證明其知情情況。
2. 鄰居或前屋主證詞：
   鄰居若能證明屋況問題存在已久，或您能聯繫前屋主了解是否曾修繕同一問題，都可作為佐證賣方事前已知。
3. 房仲文件與簽章：
   若房仲曾參與不動產現況說明書的製作或現場說明，這些文件中若有不實內容，其簽名或印章將成為其責任依據。
4. 驗屋報告與專業鑑定：
   專業人士的報告可說明瑕疵性質與形成時間，若鑑定結果顯示問題長期存在，間接證明賣方或房仲不可能不知。
5. 不一致的說明：
   若賣方或房仲對屋況的說法前後不一，或與現實差距過大，也可成為他們未盡誠實義務的證據。

📌 在維護自身權益的過程中，證據就是您的語言。即使對方是否認到底，法院也會透過合理推論、對照證據矛盾之處來做出判斷。若您懷疑交易中存在不實，請別急著放棄，每一段紀錄、每一份文件都可能是還原真相的關鍵。您所經歷的疑惑，法律是有解答的。

當房子的夢想遇上牆角的滲水、天花板的裂痕，原以為只是生活的小插曲，卻可能成為壓得人喘不過氣的重擔。面對「現況交屋」這樣看似冷冰冰的合約條款，許多購屋者常常懷疑：我是不是沒有任何退路了？其實，法律從不該成為壓力的來源，而應是保護您的後盾！即使簽下「現況交屋」，賣方依然需對隱蔽瑕疵負責。

我們知道，對於一般民眾來說，解讀法律條文、面對房仲與賣方、整理證據與主張權利，每一步都可能令人焦慮與迷惘。我們始終以「法律或許複雜，但你不用擔心，我們懂法，更懂你的需要」為信念，陪伴無數像您一樣曾在交屋後陷入兩難的屋主，一步步找回自己的權利與安心。