「我家繼承的土地，我想賣掉，其他親戚卻說不行！」共有物的處分、管理，眉角藏在細節裡。 本文帶您了解共有物的法律規範，以及「分管契約」對共有物利用的影響。
共有物是什麼？ 搞懂定義不踩雷
「想跟家人合買一間房，卻對『共有』霧煞煞？」別擔心！ 搞懂共有物的定義，才能避免後續的產權糾紛。 這一部分，我們將從法律的角度，帶您認識共有物的基本概念，讓您對共有財產有更清晰的認識。
共有物，就是大家一起有的東西
簡單來說，共有物就是指由兩個人或兩個人以上共同擁有的財產。這種「共同擁有」的狀態，在法律上稱為「共有」。共有關係的產生，可能是因為繼承、共同購買、或是其他法律關係而形成。
法律依據：
共有關係的形成：
🔹繼承：因繼承關係而取得共有財產。
🔹共同購買：數人共同出資購買財產。
🔹其他法律關係：例如，合夥財產、區分所有建築物的共有部分等。
共有物的權利義務：
🔸共有人對共有物有使用、收益及處分的權利。
🔸共有人對共有物有管理、保存及維護的義務。
共有物分兩種，你知道嗎？
共有物在法律上主要分為兩種：「分別共有」和「公同共有」。
分別共有：
指各共有人按其應有部分，對共有物有所有權。簡單來說，就是每個共有人都有一個比例，這個比例就是他對共有物的所有權比例。民法第817條就是針對分別共有所做的規定。
分別共有的特點：
🔹共有人有應有部分。
🔹應有部分可自由處分。
🔹共有人間權利義務關係明確。
公同共有：
指數人基於法律規定、契約約定，或習慣，對於一物有所有權者。公同共有的概念，例如：祭祀公業、夫妻共同財產等。
公同共有的特點：
🔸共有人無應有部分。
🔸權利義務關係依法律、契約或習慣定之。
🔸公同共有物處分，原則須得公同共有人全體同意。
共有物不是「想怎樣就怎樣」？
「我是共有物的所有權人之一，我有權決定怎麼使用它嗎？」答案是：不一定！共有物的「管理」和「處分」權限大不同。這一部分，我們將詳細說明共有物的「管理」、「處分」差異，讓您了解在什麼情況下，可以行使您的權利。
共有物的「管理」：日常維護大小事
共有物的「管理」，是指共有物的「保存行為」及「改良」、「利用」等行為。簡單來說，就是共有人們對於共有物日常的維護、修繕、使用等相關事務。
保存行為：讓東西維持好好的
保存行為，指為了防止共有物的毀損、滅失，而維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」，例如：簡易修繕漏水的房屋。保存行為，若沒有分管契約，原則上也可以由共有人單獨為全體共有人為之，無須得其他共有人同意。
改良行為：讓東西變得更好用
改良行為，指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為，例如：將荒地開墾為可耕作的農田。改良行為，原則上應以共有人過半數及其應有部分合計超過 2/3 者，其人數不予計算。
利用行為：決定怎麼用它
利用行為，指以滿足共有人共同需要為目的，同樣不變更共有物的性質，而決定其使用收益方法的行為，例如：將共有土地出租或出借。 利用行為，原則上應以共有人過半數及其應有部分合計超過 2/3 者，其人數不予計算。
共有物的「處分」：賣掉、送人是大決定
處分的意義：
「處分」是指共有人對於共有物的所有權進行處置，例如：出售、贈與、設定抵押權等行為。「變更」是指改變共有物的性質、用途或現狀。「設定負擔」是指在共有物上設定他項權利，例如：地上權、典權等。
處分的原則：
共有物的處分、變更及設定負擔，原則上應得共有人全體同意。此項規定旨在保障共有人的權益，避免部分共有人擅自處分共有物，損害其他共有人的權益。
共有物也能「分區使用」？ 談談「分管契約」
「共有土地太大，我想跟其他共有人協議，各自使用一部分，可以嗎？」當然可以！「分管契約」就是為了處理這種情況而存在的。這一部分，我們將深入探討「分管契約」的定義、成立要件與效力，讓您了解如何透過契約，更彈性地使用共有物。
「分管契約」是什麼？
「分管契約」簡單來說，就是共有人之間為了更明確地分配共有物的使用、管理權責，所訂定的契約。雖然法律上共有人對共有物都有使用收益的權利，但在實務上，為了避免紛爭、提高使用效率，共有人可以透過「分管契約」來約定各自使用的範圍、方式。
分管契約的法律依據：
分管契約的功能：
1️⃣ 明確劃分共有物的使用範圍：
例如，共有一棟房屋，共有人可透過分管契約約定各自使用的房間。
2️⃣ 約定共有物的管理方式：
例如，共有一塊土地，共有人可透過分管契約約定由誰負責維護、管理。
3️⃣ 提高共有物的使用效率：
透過明確的權責劃分，避免共有人之間因使用方式不同而產生衝突。
「分管契約」有什麼效力？
「分管契約」一旦簽訂，對於共有人之間，以及在一定條件下，對於共有物的受讓人，都會產生法律效力。 簡單來說，共有人就必須按照契約內容行使權利、負擔義務。
對共有人的效力：
共有人必須遵守「分管契約」的約定，不得違反契約內容使用、管理共有物。共有人違反「分管契約」，其他共有人可以依據契約內容，請求其履行契約、排除侵害。
對受讓人的效力：
民法第826條之1第1項規定，「分管契約」經登記後，受讓人及知悉或可得而知之人，均受拘束。也就是說，如果共有物的受讓人（例如：買受人、繼承人）在知道或應該知道「分管契約」存在的情況下，就必須承受該契約的效力。
分管契約效力的限制：
「分管契約」的效力，原則上不及於共有物的債權人。也就是說，共有人不得以「分管契約」的約定，對抗共有物的債權人。
「分管契約」到底關我什麼事？
「我只是共有物的繼承人，『分管契約』跟我有關係嗎？」有！「分管契約」不僅影響共有人之間的權利義務，更可能牽涉第三人的權益。這一部分，我們將說明「分管契約」對共有人和第三人的具體影響，提醒您在買賣、繼承等情況下，應特別注意相關事項。
「分管契約」對共有人：權利義務說清楚
「分管契約」的訂定，主要目的在於釐清共有人之間的權利義務關係，使共有人能更明確地行使權利、負擔義務，避免因共有物的使用、管理方式不明確而產生爭議。
共有人權利：
🔸約定使用範圍：共有人可透過「分管契約」約定各自使用的共有物範圍，例如：約定使用特定房間、樓層或土地的特定部分。
🔸約定使用方式：共有人可透過「分管契約」約定使用共有物的方式，例如：約定使用時間、使用用途等。
🔸約定收益分配：共有人可透過「分管契約」約定共有物所生利益的分配方式，例如：約定租金收入的分配比例。
共有人義務：
🔸遵守契約約定：共有人須遵守分管契約約定，不得違反契約內容使用、管理共有物。
🔸負擔管理費用：共有人應依「分管契約」的約定，負擔共有物的管理、維護費用。
🔸其他約定事項：共有人應依「分管契約」的約定，履行其他相關義務。
「分管契約」對第三人：買賣、繼承要注意
「分管契約」的效力，除了及於共有人之間，在一定條件下，也會及於共有物的受讓人（例如：買受人、繼承人）。 因此，在共有物的買賣、繼承等情況下，應特別注意「分管契約」的相關規定。
買賣：
1️⃣ 買受人的權利義務：
買受人在購買共有物時，應注意是否存在「分管契約」。若買受人知道或應該知道「分管契約」存在，則買受人可能需要承受該契約的效力。
2️⃣ 出賣人的告知義務：
出賣人應告知買受人關於「分管契約」的存在及內容，避免日後產生爭議。
繼承：
1️⃣ 繼承人的權利義務：
繼承人在繼承共有物時，應注意是否存在「分管契約」。 繼承人原則上會承受被繼承人所訂立的「分管契約」的效力。
2️⃣ 遺產分配的考量：
在遺產分割時，應考量「分管契約」的內容，避免分割後的共有物無法有效使用。
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我們提供的協助包含：
✅ 共有物定義與關係釐清：
🔹協助您判斷是否屬於共有關係，釐清您的權利義務 。
🔹針對不同類型的共有關係（分別共有、公同共有），提供專業的法律建議。
✅ 共有物管理、處分相關諮詢：
🔹提供共有物分割、管理、處分等相關法律諮詢。
🔹提供共有物「處分」相關的法律諮詢，例如：處分方式、處分程序等。
✅ 分管契約相關協助：
🔹提供分管契約訂定、變更、終止等相關法律諮詢。
🔹協助共有人擬定符合自身需求的「分管契約」，明確管理權責。
🔹提供分管契約效力相關的法律諮詢，例如：契約效力範圍、受讓人是否受拘束等。
✅ 共有物爭議處理：
🔹協助處理共有物相關的紛爭，例如：共有物分割訴訟、共有物管理糾紛等。
🔹協助處理共有物「處分」上的爭議，例如：處分權限爭議、處分利益分配糾紛等。
🔹協助處理因「分管契約」所產生的爭議，例如：契約效力爭議、使用權限爭議等。
🔹協助處理因共有物買賣、繼承所生的「分管契約」爭議。
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