「如果我好好的土地，被人偷偷蓋了房子，我該怎麼辦？」很多人以為自家土地沒人碰，就代表一切平安無事。但現實中，有人趁你沒注意就在上面蓋起鐵皮屋、貨櫃屋，甚至整棟房子！面對這種侵害，不但心煩，更擔心自己會不會失去土地。這篇文章將帶你完整了解什麼是拆屋還地、如何提告、該準備哪些資料、能否強制拆除，幫助你用法律捍衛權益，避免土地「被別人用到變自己的」！
什麼是拆屋還地？
「如果別人偷蓋房子在我地上，我可以要求拆掉嗎？」當你發現自家土地被占用，心中的錯愕、憤怒，往往伴隨著不知所措。你想保護自己的土地，卻不確定該從哪裡開始。這段會說明拆屋還地是什麼、常見的使用情境，以及是否能對違建提告拆除。
拆屋還地的法律定義
當你的土地在未經同意的情況下，被他人擅自興建建物、佔用或使用，就可能涉及「拆屋還地」的法律問題。根據《民法》第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」也就是說，只要你是合法的土地所有權人，對方又是「無權占有」你的土地，就可以依法請求對方拆除違建並返還土地。
不過，拆屋還地不只是「告對方拆屋」這麼簡單，還涉及建物是否屬「非法」、土地所有權是否清楚、占用是否惡意，以及法院是否會支持返還請求等實務層面。
📌 因此，我們在處理這類案件時，會協助當事人從證據、法條到法院策略，完整規劃，避免單靠情緒提告卻敗訴的風險。若你不確定占用是否構成無權，或不清楚該不該提告，我們可先提供法律意見與風險評估，再決定下一步行動。
常見適用情境有哪些？
許多當事人在發現土地被占用後，會困惑：「這樣的情況到底能不能拆屋還地？」以下是幾種實務中常見、適用拆屋還地的情境：
1️⃣ 鄰居越界建屋：
在興建圍牆或房屋時不慎（或故意）超出土地界線。
2️⃣ 未經同意使用空地：
有人長期把車停在你家的空地、搭建臨時棚架、種植農作。
3️⃣ 農地或山坡地違建：
未經你同意在農地上蓋鐵皮屋、倉庫、貨櫃屋。
這些情境雖然各異，但共同點都是：對方在未經同意下，使用你擁有的土地。
📌 如果你不及早採取行動，有可能面臨時效取得或行政處分無法回復的風險。我們可協助你初步研判占用的性質、蒐集證據（如地籍圖、現場照片、空拍資料等），並評估是否值得進入拆屋還地程序。
違建占地也能提告嗎？
可以，而且更應該及早處理。若對方在你土地上興建未經申請的違章建築，雖然該建物本身沒有合法建築許可，但不代表你就能馬上請求拆除，仍需依據《民法》第767條提起「返還所有物訴訟」，並請求法院命對方拆除建物、返還土地。
📌 我們會針對此類案件協助你清楚釐清權利範圍、建物狀態（是否有申報、是否已列管）、並準備針對性訴狀，爭取法院支持拆除與返還主張。若有必要，也能搭配行政程序處理違建，例如向建管單位檢舉違章建築，形成雙重壓力。
土地被占用有哪些法律風險？
「如果我長期沒發現土地被占用，會不會失去所有權？」許多人直到數年後才發現土地被用來蓋房、堆放貨物或出租，這時是否還來得及處理？本段將解釋什麼是無權占有、何謂時效取得，以及若對方不願搬走你可以怎麼做。
什麼是無權占有？
所謂「無權占有」，簡單來說就是沒經合法授權，就占用他人財產的行為。以土地為例，如果某人沒有購買、沒有租賃、也沒經過你的允許，卻擅自使用、蓋房、堆放東西，那就是無權占有。根據《民法》第767條，土地所有人可請求無權占有人返還土地、拆除建物。
但無權占有並不是單靠感覺認定的，法院會審酌雙方之間是否存在合法關係（例如是否曾簽過租約、是否有親屬默許等情況）。如果占用者主張是「善意占有」或「取得同意」，就會產生攻防空間。
📌 因此，在我們協助客戶評估「對方是不是無權占有」時，會先從文件、地籍圖、歷史使用紀錄入手，再釐清對方是否有法源依據可主張權利。若判斷構成無權占有，我們便可協助你提起返還請求，並蒐集必要證據強化勝訴機會。
時效取得會讓土地被搶走？
沒錯，在某些情況下，土地真的可能被「合法搶走」！這就是《民法》第769與770條規定的「時效取得制度」。如果占用人對土地連續、公開、平靜地占有達10至20年以上（且主觀上認為自己是所有人），就可能依法取得該土地的所有權。
這項規定原意是為了保障長期穩定使用土地的人，但若土地所有人多年沒注意、沒主張權利，也可能讓對方取得合法地位。
但也因為法條需要「未登記」的土地，實務上本條少有適用，而多是時效取得「地上權」為多！
📌 因此，我們建議：若你懷疑土地被占用，一定要盡早處理。我們可以協助申請地政資料比對使用情形、通知占用人停止侵權、甚至提告中斷時效，防止未來無法挽回的損失。
占用人不走怎麼辦？
當占用人明知自己無權使用，卻仍「賴著不走」，往往讓人感到憤怒又無助。但其實，這種情況是可以透過法律程序逐步解決的。
首先，可發送存證信函或律師函通知對方限期搬離，這不但具法律效力，也是日後訴訟的重要證據。若占用人仍拒不退讓，就可向法院提起返還土地與拆除建物之訴訟。
如果你已經拿到勝訴判決，但對方仍不配合拆除或搬離，則可進一步進行強制執行程序，法院可命債務人在一定期間內履行，否則可代為拆除並將費用向對方追償。
📌 我們會協助你從前期通知、訴訟策略、證據準備，到判決確定後的強制執行全流程處理，避免你單打獨鬥、心力交瘁。當然，若案件有協商空間，我們也會嘗試幫你爭取合理補償或和解方案，減少耗時耗力的訴訟過程。
拆屋還地的法律依據
「提告拆屋還地有法律依據嗎？」不是你說拆就能拆，法律程序與依據非常關鍵。這段會帶你了解民法第767條條文，並說明法院會怎麼判斷占用是否合法。
民法767條怎麼用？
《民法》第767條第1項是土地所有權人主張權益的核心法條，其內容如下：
這一條文賦予土地所有權人三種請求權：1️⃣返還所有物、2️⃣除去妨害、3️⃣防止妨害。若你發現土地被非法占用、興建違建或有其他妨礙使用的情況，就可以依此條文向法院請求「拆屋還地」，要求對方返還土地並拆除建物。
📌 實務上，成功提起民法767條訴訟，需證明你是土地的合法所有人（如提供登記謄本）、對方為無權占有者，且建物確實造成使用障礙。我們可協助你撰寫訴狀、提出具體證據，並建議訴訟策略，例如是否一併主張損害賠償或請求遲延使用的補償金等，讓你的主張更有力。
在訴訟過程中，法院會審查土地是否確為你所有、是否確實被非法占用、建物有無合法建照等。如果情況符合，法院可下達判決命對方拆除並返還。
法院如何認定非法占用？
法院在判斷是否「非法占用」，並不單看對方有沒有蓋東西，還會根據實際情況做出整體判斷。幾個重要認定標準包括：
✅ 土地登記是否屬你所有？
✅ 占用人是否曾獲得同意或授權？
✅ 占用行為是否已超出原本使用範圍？
📌 因此，我們在訴前會協助你從證據、文件、證人、行政紀錄等多角度評估，確保法院能清楚看出占用行為的「非法性」。如能證明對方蓄意侵占、拒不返還或建築明顯違規，法院更可能支持你的返還與拆除主張。
提告拆屋還地的流程
「如果對方不願搬走，我該怎麼提告拆屋還地？」從發現被占用到提告拆除，需要多少步驟？證據怎麼蒐集？是否要先發函警告？這段會一步步說明完整流程，包含和解、訴訟與勝訴後的強制執行，協助你掌握每個重要環節。
蒐集證據有哪些技巧？
在拆屋還地的訴訟中，證據就是勝負關鍵。不論你是要主張土地遭非法占用、建物應拆除，或對方占有屬惡意，都需要充足而具說服力的資料支持。以下是幾個實務中常見又有效的蒐證方式：
1️⃣ 地籍謄本與土地登記簿謄本：
證明你是該地的合法所有權人。
2️⃣ 地政機關測量圖或重測申請：
確認建物是否越界，推薦透過地政事務所協助現地勘查。
3️⃣ 現場照片或錄影：
清楚記錄占用實況，並標註時間與角度位置。
4️⃣ 空拍照或Google Earth歷史畫面：
釐清建物出現的時間點，有助判斷是否為長期占用。
5️⃣ 村里鄰長或在地證人證詞：
補強對方占用行為的「公開性」、「惡意性」。
📌 我們會協助你系統性整理這些資料，避免關鍵資訊缺失導致敗訴，並依情況建議是否申請地政測量或聘請鑑定人製作報告，進一步強化法庭攻防力
先談和解還是直接提告？
許多當事人一發現土地被占用，就急著想提告，其實在進入法院前，有時候「先談和解」反而是更實際、節省成本的做法。是否該先協商，建議從以下幾個角度思考：
🔸 占用人態度：
若對方願意對話，願意搬遷或談補償，透過協議解決可減少訴訟成本與時間。
🔸 建物性質與占用程度：
是整棟永久性建築，還是臨時性遮棚？是否占用比例極小？這會影響協商空間與訴訟必要性。
🔸 是否有證據支持：
若證據尚不足，直接提告風險較高，建議先行談判或發存證信函建立紀錄。
📌 在我們實務經驗中，許多當事人在發出律師函或進行正式協調後，占用人反而願意和解處理，有些甚至主動搬離，免去冗長訴訟。當然，如果協議無果，我們也能立即接手準備訴訟，確保不拖延你的權益。
勝訴後如何強制執行？
即便法院判決你勝訴，對方卻依然不拆屋、不搬離，該怎麼辦？這時就必須進入強制執行程序，透過法院的力量來落實判決。
根據《強制執行法》規定，法院可以命對方在一定期限內履行返還義務，若屆期仍不履行，則可以由法院強制拆除建物，並命對方負擔執行費用。以下是簡要流程：
1️⃣ 向法院聲請強制執行，附上確定判決書（即執行名義）。
2️⃣ 法院審查後會派執行員進行現勘。
3️⃣ 若對方不配合，法院可委託廠商代為拆除，並由占用人負擔所有費用。
4️⃣ 若對方阻撓執行，可申請法院協請警方協助排除。
📌 我們會全程協助你從聲請執行、準備文件、與法院與執行單位溝通，到現場拆除的程序安排。必要時也能協助媒合合法拆除廠商或估算費用，讓執行程序有效率、不中斷，真正讓你的土地回到你手中。
我們能協助你的地方
「看完這篇文章，我可以怎麼做？律師可以幫我什麼？」當你懷疑土地被占用、或想主動預防風險，卻不知道從哪裡開始，其實你不需要單打獨鬥。法律是工具，但要真正發揮作用，需要有人幫你正確運用。我們能提供的，不只是條文解釋，而是從頭到尾的實務陪伴與處理。
以下是我們能幫助你的幾種方式：
✅ 土地權利檢視與風險分析
協助你盤點名下土地，釐清使用狀況，辨識可能存在的法律風險（如：越界、占用、遺失地界等）。
✅ 證據蒐集與地政測量建議
指導你如何有效蒐證、協助調閱地籍資料、必要時安排地政測量，確認侵占事實，建立訴訟勝算。
✅ 對占用者發送存證信函或律師函
藉由律師出面溝通，提出正式警告，既具威嚇力，又能保存日後提告的重要證據。
✅ 設計訴訟策略與全程代理
從起訴、調解到判決與強制執行，全程由律師協助處理，減輕你在程序上的壓力與風險。
📌 不論你目前是在懷疑初期、準備蒐證、還是已經被占多年，只要你希望保護你的土地、避免未來損失，我們都能站在你這邊，與你一起面對與處理。
當你擁有的土地被他人違法占用、甚至在上頭蓋起建物時，那份震驚與不解，往往伴隨著無數困惑：我還能拿回屬於自己的土地嗎？對方不走該怎麼辦？若再拖下去，土地是否會被搶走？這樣的焦慮，我們非常理解。
拆屋還地，並不只是法律名詞，它背後反映的是你對土地的期待與信賴，是一段長久守護的心血。不論對方是陌生人、前房客，或是多年不願搬離的親戚，只要對方無權佔有、拒不返還，你都有權利提出請求，依法討回屬於你的土地。
但我們也知道，提告從來不是輕鬆的選擇。除了複雜的民法條文與舉證責任，你還可能面對情感上的拉扯與對方的反制。這正是為什麼，擁有一個能信賴的法律團隊，會讓你在每一步都更加穩定踏實。
