惡鄰鬧不停？能不能請他強制搬離？

「當惡鄰騷擾打破生活的平靜，我們如何找回家的安寧？」家的存在，是為了提供心靈的港灣和身心的庇護。但當惡鄰的行為侵擾了這片寧靜，讓原本應該溫馨的空間充滿壓力與焦慮，我們該如何面對？是選擇隱忍，還是採取行動？在這樣的困境中，法律成為您的有力後盾，不僅賦予您捍衛權益的工具，更讓您擁有重新掌控生活的勇氣。

了解強制搬遷的法律基礎

「當鄰居的行為已嚴重影響您的生活品質，是否有法律途徑可以保障您的居住權益？」在現代社會中，公寓大廈已成為許多人居住的主要形式。然而，當個別住戶的行為嚴重影響其他居民的生活品質時，法律提供了相應的救濟途徑。

公寓大廈管理條例第22條的適用

根據公寓大廈管理條例第22條的規定，當住戶有以下行為之一，且經管理負責人或管理委員會促請改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會可依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

• 積欠應分擔之費用：
  住戶積欠依本條例規定應分擔的費用，經強制執行後，再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
• 違反條例規定且經處罰後仍不改善或續犯：
  住戶違反本條例規定，經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或繼續違反者。
• 其他違反法令或規約情節重大者：
  住戶有其他違反法令或規約，且情節重大，影響其他住戶權益者。

提起訴訟的主體與程序

在上述情況下，只有管理負責人或管理委員會有權提起強制遷離的訴訟。具體程序如下：

• 促請改善：
  當發現住戶有違規行為時，管理負責人或管理委員會應先行勸導，促請其在三個月內改善。
  
• 區分所有權人會議決議：
  若住戶在期限內未改善，需召開區分所有權人會議，經決議同意後，方可進一步行動。
• 訴請法院強制遷離：
  經會議決議後，管理負責人或管理委員會可向法院提起訴訟，請求強制該住戶遷離。

法律條文的立法理由與實務應用

公寓大廈管理條例第22條的立法目的在於維護公寓大廈的居住品質，保障全體住戶的共同利益。透過法律手段，對嚴重違規的住戶進行適當處置，以維護社區的和諧與安全。

在實務中，法院在審理此類案件時，會考量違規行為的嚴重程度、對其他住戶的影響，以及管理委員會是否依程序進行勸導和決議等因素。

📌 因此，遵循合法程序並充分蒐集相關證據，對於成功提起強制遷離訴訟至關重要。

惡鄰行為的典型態樣

根據實務經驗，常見的惡鄰行為包括但不限於以下幾種：

• 積欠管理費用：
  某些住戶長期不繳納管理費，甚至在法院強制執行後再次積欠，導致社區公共設施維護困難。
• 噪音與擾民行為：
  深夜製造噪音、大吵大鬧，甚至有住戶故意在樓上或樓下丟擲物品，嚴重干擾鄰居的正常生活。
• 公共空間的非法佔用：
  將樓梯間、通道或防火巷堆滿雜物，甚至違規設置柵欄、路障，影響其他住戶的出入安全。
• 違規變更建築用途或結構：
  在未經許可的情況下擅自改建專有部分或約定專用部分，如在地下室挖洞、擴建陽台，甚至從事商業活動。
• 環境衛生不佳：
  長期在家堆積垃圾或收留流浪動物，導致惡臭或衛生問題，影響其他住戶的健康與生活品質。
  
• 威脅社區安全的行為：
  包括危險駕駛、跟蹤他人、動粗或對其他住戶進行威脅性言語。

法律適用與處理原則

根據公寓大廈管理條例第22條，管理負責人或管理委員會有權針對以上行為促請改善，若經多次勸告後仍不改善，則可依區分所有權人會議決議，訴請法院強制遷離。法律適用的具體條款包括：

🔹妨害建築物正常使用或共同利益：

• 違反公寓大廈管理條例第5條：
  區分所有權人不得進行損害建築物正常使用或違反共同利益的行為。

🔹不當使用專有或約定專用部分：

• 違反第15條：
  住戶應依核准的使用執照用途進行使用，不得擅自變更用途。
  妨害公共安全

• 違反第16條：
  住戶不得私設路障或占用逃生路線，亦不得擅自破壞建築物的主要結構。
  欠繳管理費

• 違反第22條：
  若住戶再度積欠費用達區分所有權總價的1%，管理委員會可依法採取行動。

實務案例分享

法院在處理此類案件時，通常會根據違規行為的性質與程度進行判斷，例如：

• 噪音與擾民：
  某案例中，住戶多次在深夜大聲播放音樂且不改善，法院認定該行為嚴重影響其他住戶生活，判決強制遷離。
• 欠繳管理費：
  某住戶積欠管理費數年，且經法院判決強制執行後仍未支付，法院最終判決同意管理委員會的遷離訴求。
• 違規改建：
  某住戶擅自將公寓陽台改建成商業用途，法院裁定其行為違反建築物使用規範，影響他人安全，應立即改善或搬遷。

訴訟啟動的必要條件

依公寓大廈管理條例第22條規定，以下為啟動訴訟的主要條件：

• 住戶違規行為持續未改善：
  需先由管理負責人或管理委員會促請改善，並給予住戶至少三個月的整改期。
  
• 區分所有權人會議決議：
  在住戶未於期限內改善的情況下，須召開區分所有權人會議，取得多數同意後才能進行訴訟。
• 符合法律規定的違規事由：
  包括積欠管理費、違規改建、妨害公共安全或其他情節重大的行為，需具備充分證據支持。

訴訟流程詳解

🔸證據蒐集與保存：

在提起訴訟前，完整而有力的證據是成功的基石：

• 影像紀錄：
  如噪音擾民、佔用公共空間等，拍攝清晰的照片或錄像作為佐證。
• 書面證據：
  如管理費欠繳通知書、改善通知書及區分所有權人會議決議記錄。
• 證人證言：
  收集其他住戶的聲明，作為住戶受到影響的旁證。

🔸向法院遞交訴訟請求：

在證據充分的基礎上，由管理委員會或負責人向法院提起強制遷離訴訟，主要包括：

• 訴之聲明：
  要求違規住戶遷離特定地址的房屋。
  事實與理由：詳細說明違規事由及其對社區的影響，並引用相關法律條文支持請求。

🔸訴訟審理階段：

法院將根據提交的證據及住戶的答辯進行審理。法官會特別關注：

• 管理委員會是否依程序要求住戶改善並通知期限。
• 區分所有權人會議決議是否符合程序要求並經妥善記錄。

🔸法院判決與執行：

• 若法院裁定支持管理委員會的訴求，將判決住戶遷離相關房屋。必要時，法院可協助進行強制執行。

注意事項與風險防範

• 程序合法性：
  勸告與改善通知應有明確期限並書面存證，會議召開與決議需符合法律規定。
• 證據真實性與完整性：
  提供的所有證據需合法取得且完整無誤，避免因證據不足導致敗訴。
• 律師參與的重要性：
  訴訟程序複雜，建議尋求專業律師協助，以提高勝訴機率並減少風險。

協商與溝通

直接對話解決問題當惡鄰行為尚未達到嚴重程度時，嘗試直接與對方溝通，說明其行為對他人的影響，可能是一種有效的解決方式。

• 建議方式：
  選擇一個冷靜的時機，使用不帶情緒的語言描述具體行為對自己的影響。提供具體改善建議，並表達願意協助解決問題的態度。如果擔心對方反應激烈，可考慮邀請中立的第三方（例如社區幹部）一同參與。
• 管理委員會介入調解：
  當個人溝通無效時，可以請管理委員會作為協商的中間人，並以書面方式通知對方改善問題。這樣不僅可增加溝通的正式性，也能記錄協商過程。

嘗試調解的方式

當雙方分歧較大，且溝通難以達成共識時，可以選擇以下機制：

• 地方調解委員會：
  根據調解條例，各地政府設有調解委員會，專門處理鄰里糾紛。這是一種低成本且相對快速的解決方式。
• 優勢：
  調解過程通常較為非正式，當事人壓力較小。如果雙方達成共識，調解協議具有法律效力。
• 適用範圍：
  噪音問題、佔用公共空間、欠繳費用等常見社區糾紛。

社區規約與集體力量

加強規約的實施與執行社區規約是社區管理的重要依據，通過完善規約並加強執行，可在一定程度上預防和控制惡鄰行為。建議措施：

• 召開區分所有權人會議：
  檢視現行規約是否需要修改或補充，增加針對特定行為的罰則條款。
• 設立社區檢舉與稽查機制：
  讓住戶知道違規行為將被記錄並處理。
• 利用集體力量傳遞壓力：
  當個人行動無效時，組織其他受影響的住戶共同表達意見，可以對惡鄰產生更大的改變壓力。

方日法律事務所的協助角色

在替代方案的運用中，律師的參與仍然至關重要。我們的服務包括：

• 法律建議：
  針對您的特殊情況，提供可行的非訴訟解決方案建議。
• 調解代理：
  在地方調解委員會或仲裁機構中，代表您參與調解或談判，保護您的合法權益。
• 協商支持：
  協助草擬正式的書面通知或協議文本，確保程序合法並具約束力。

替代方案的適用時機

選擇替代方案的優點：

• 解決速度更快，避免冗長的訴訟過程。
• 成本相對較低，且避免訴訟帶來的對立情緒。
• 社區氛圍較為友善，減少未來相處的緊張感。

📌 需注意如果對方態度堅決且惡行持續，非訴訟方案可能無法根本解決問題時此時仍需準備提起訴訟。

面對長期擾人的鄰居，有時候比任何法律問題都來得煎熬。無論是噪音、破壞公序、甚至持續性的騷擾，這些看似瑣碎的生活摩擦，往往最直接地影響了我們對「家」的感受與身心的安穩。很多人因為害怕撕破臉、擔心訴訟繁瑣，選擇一再忍讓，卻讓自己陷入更深的痛苦與無力。

如果您正處在這樣的狀況，請相信：您的不安與憤怒，是有法律可以理解與保護的。無論是透過公寓大廈管理條例第22條提起訴訟，或是尋求社區協助、調解等替代方案，我們都願意幫助您看見清晰的解方。解決惡鄰問題，不只是爭取一紙判決，更是為了讓您重新擁有平靜生活的空間。